内 容 简 介

本书采用模块化的表现形式，加大实训和案例分析的比重，将系统化应用能力的培养贯穿整个教材的始终。本书的主要内容包括房地产投资分析基础、房地产投资环境分析与市场分析、房地产项目投资与成本费用估算、房地产项目收入估算与资金筹措、房地产项目的财务评价、房地产项目的国民经济评价与社会评价、房地产项目的不确定性分析、房地产项目方案比选以及房地产投资可行性研究报告。本书根据每个模块的任务要求，合理设置案例分析及实训环节；在每个模块的末尾安排不同类型的习题，以加深学生对课堂内容的理解，巩固所学的知识，掌握基本的理论和方法。

本书可作为应用型本科院校建筑工程管理专业、房地产开发与管理、物业管理等相关本科专业的教材，并可作为参加注册房地产估价师、注册物业管理师等执业资格考试参考书，也可供房地产投资咨询人员和个人投资者的参考书。

 

前  言
目前对于众多新生应用型本科院校而言，可供其建筑工程管理房地产开发与管理等专业使用的应用型规划教材极为有限。就房地产投资分析这门课而言，现有的教材中，很多仍停留在房地产投资分析的基本原理和方法层面，应用型明显不足，对房地产投资分析教材的完善和改革势在必行。
本书在房地产投资分析基本原理和基本方法的基础上，创新教材编写模式，结合房地产投资分析的具体任务，采用模块化的表现形式，加大实训和案例分析的比重，将系统化应用能力的培养贯穿整个教材的始终。本书由九个模块构成，主要内容包括房地产投资分析基础、房地产投资环境分析与市场分析、房地产项目投资与成本费用估算、房地产项目收入估算与资金筹措、房地产项目的财务评价、房地产项目的国民经济评价与社会评价、房地产项目的不确定性分析、房地产项目方案比选以及房地产投资可行性研究报告。本书根据每个模块的任务要求，合理设置案例分析及实训环节；在每个模块的末尾安排不同类型的习题，以加深学生对课堂内容的理解，巩固所学的知识，掌握基本的理论和方法。
本书可作为应用型本科院校建筑工程管理专业、房地产开发与管理、物业管理等相关本科专业的教材，并可作为参加注册房地产估价师、注册物业管理师等执业资格考试参考书，也可供房地产投资咨询人员和个人投资者参考使用。
本书由黄英任主编，王海燕和王满良任副主编。具体分工如下：模块一由王满良编写，模块二由宋春兰编写，模块三、模块五由何红编写，模块四、模块六由王海燕编写，模块七、模块八由黄英编写，模块九由吕阳编写，由黄英、王海燕和王满良负责全书的统稿和定稿。
在本书的编写过程中，编者借鉴和吸收了国内外专家学者的众多科研成果，同时参阅了大量的相关书籍和资料，在此谨向原作者表示深深的谢意。
由于编者水平有限，加之时间仓促，不足之处在所难免，恳请广大读者批评指正。
编  者 

 

目  录
模块一  房地产投资分析基础 1
1.1  房地产投资概述 2
1.1.1  投资概述 2
1.1.2  房地产投资概述 7
1.2  房地产投资分析概述 19
1.2.1  房地产投资分析的概念和分析范围 19
1.2.2  房地产投资分析的特点 21
1.2.3  房地产投资分析的目标 21
1.2.4  房地产投资分析的任务 22
1.2.5  房地产投资分析的方法 23
1.2.6  房地产投资分析的程序 23
本章小结 24
习题 26
模块二  房地产投资环境分析与市场分析 29
2.1  房地产投资环境分析 30
2.1.1  房地产投资环境的概念、特点 30
2.1.2  房地产投资环境分析的基本任务 31
2.1.3  房地产投资环境分析的主要内容 32
2.1.4  房地产投资环境分析的原则 35
2.1.5  房地产投资环境分析的主要方法 36
2.1.6  房地产项目投资环境分析报告的撰写 40
2.1.7  房地产项目投资环境分析案例 41
2.2  房地产市场分析 44
2.2.1  房地产市场分析的概念、目的、限度 44
2.2.2  房地产市场调查的概念、重要性 45
2.2.3  房地产市场调查的内容 46
2.2.4  房地产市场调查方法 48
2.2.5  房地产市场调查的程序 50
2.2.6  房地产市场调查报告各构成部分的撰写技能 57
2.2.7  房地产市场调查报告案例 59
2.2.8  房地产市场预测的内容 61
2.2.9  房地产市场预测的方法 62
2.2.10  房地产市场预测的步骤 68
2.2.11  杭州写字楼市场区域开发与投资预测案例 69
2.3  案例分析：越南的投资环境 71
本章小结 74
习题 75
模块三  房地产项目投资与成本费用估算 79
3.1  房地产项目投资估算 80
3.1.1  房地产项目投资的构成 80
3.1.2  房地产项目投资估算的依据与要求 81
3.1.3  房地产项目投资的估算步骤 82
3.1.4  房地产项目投资的估算 82
3.1.5  经营资金估算 84
3.1.6  房地项目投资估算表 84
3.2  房地产项目的成本费用估算 84
3.2.1  土地费用 85
3.2.2  前期工程费 86
3.2.3  基础设施建设费 86
3.2.4  建筑安装工程费 87
3.2.5  公共配套设施建设费 88
3.2.6  开发间接费用 88
3.2.7  管理费用 88
3.2.8  财务费用 89
3.2.9  销售费用 90
3.2.10  开发期税费 90
3.2.11  其他费用 91
3.2.12  不可预见费 91
3.3  案例分析 91
3.3.1  房地产开发建设投资估算 92
3.3.2  项目总投资估算表 99
本章小结 99
习题 100
模块四  房地产项目收入估算与资金筹措 103
4.1  房地产项目收入估算 105
4.1.1  项目收入估算 105
4.1.2  税金估算 107
4.2  房地产项目资金筹措 110
4.2.1  筹资的含义与分类 110
4.2.2  房地产项目的筹资渠道与筹资方式 110
4.2.3  房地产项目筹资的基本要求 116
4.2.4  筹资成本 117
4.2.5  筹资结构 120
4.2.6  筹资风险 122
4.2.7  房地产项目资金筹集计划编制 122
4.3  案例分析 123
4.3.1  案例1分析 123
4.3.2  案例2分析 134
本章小结 147
习题 148
模块五  房地产项目的财务评价 151
5.1  财务评价基本报表的编制和解读 152
5.1.1  财务评价的概述 152
5.1.2  基本财务报表的编制 153
5.2  计算财务评价指标 157
5.2.1  财务评价指标的分类 157
5.2.2  财务评价指标的计算 157
5.3  房地产投资项目财务评价案例分析 169
本章小结 175
习题 176
模块六  房地产项目的国民经济评价与社会评价 179
6.1  房地产项目的国民经济评价概述 180
6.1.1  房地产项目国民经济评价的概念 180
6.1.2  房地产项目国民经济评价的作用 180
6.1.3  房地产项目国民经济评价与财务评价的区别 181
6.1.4  房地产项目国民经济评价的范围与内容 182
6.2  房地产投资项目国民经济评价的程序和方法 183
6.2.1  房地产项目国民经济评价的程序 183
6.2.2  房地产项目国民经济评价中效益与费用的识别 184
6.2.3  房地产项目国民经济评价中效益和费用的度量 185
6.2.4  房地产项目国民经济评价报表的编制 187
6.2.5  房地产项目国民经济评价的指标计算 190
6.3  房地产项目的社会评价概述 191
6.3.1  房地产项目社会评价的概念、目的和任务 191
6.3.2  房地产项目的社会评价与财务评价、国民经济评价的比较 192
6.3.3  房地产项目社会评价的适用范围 193
6.3.4  房地产项目社会评价的主要内容 193
6.4  房地产项目社会评价的程序与方法 195
6.4.1  房地产项目社会评价的程序 195
6.4.2  房地产项目不同阶段社会评价的重点 195
6.4.3  房地产项目社会评价的方法 196
6.5  房地产项目国民经济评价的案例分析 198
6.5.1  项目的国民经济评价 198
6.5.2  项目的社会评价 200
本章小结 200
习题 201
模块七  房地产项目的不确定性分析 207
7.1  房地产项目的不确定分析概述 208
7.1.1  不确定分析概念、目的和作用 208
7.1.2  房地产不确定分析的方法 209
7.2  临界点分析 210
7.2.1  临界点分析的概念、目的和作用 210
7.2.2  临界点分析的因素选择 211
7.2.3  临界点分析的方法 212
7.2.4  临界点分析的应用示例 215
7.3  房地产项目的敏感性分析 216
7.3.1  敏感性分析的概念、目的和作用 216
7.3.2  敏感性因素的选择 217
7.3.3  敏感性分析的步骤 217
7.3.4  房地产项目敏感性分析的方法 218
7.3.5  敏感性分析的局限性 219
7.3.6  敏感性分析应用示例 219
7.4  房地产投资项目的概率分析 222
7.4.1  概率分析的概念、目的 222
7.4.2  概率分析步骤 223
7.4.3  概率分析的方法 224
7.4.4  概率分析方法示例 227
7.5  房地产项目不确定性分析的案例分析 232
本章小结 234
习题 234
模块八  房地产项目方案比选 239
8.1  房地产项目方案比选概述 240
8.1.1  房地产项目方案比选的概念 240
8.1.2  房地产项目方案比选的原则 240
8.1.3  房地产项目方案比选的程序 241
8.1.4  房地产项目方案的类型 241
8.2  房地产项目方案比选的指标 242
8.2.1  静态指标 242
8.2.2  动态指标 243
8.3  房地产项目方案比选应用 247
8.3.1  互斥方案的比较与选择 247
8.3.2  独立方案的比较与选择 252
8.3.3  混合方案的比较与选择 255
8.4  Excel在房地产项目方案比选的应用 258
8.5  案例分析 260
本章小结 266
习题 267
模块九  房地产投资可行性研究报告 271
9.1  房地产投资可行性研究报告的结构 272
9.1.1  房地产投资可行性研究的概念、分类及特点 272
9.1.2  房地产投资可行性研究的作用 275
9.1.3  房地产投资可行性研究在房地产开发程序中的位置 276
9.1.4  房地产投资可行性研究报告的结构 276
9.2  房地产投资可行性研究报告的编写和审读 283
9.2.1  房地产投资可行性研究报告的编写依据 283
9.2.2  房地产投资可行性研究报告的编写机构与人员 283
9.2.3  房地产投资可行性研究报告的编写步骤 286
9.2.4  房地产投资可行性研究报告编写的注意事项及常见问题 288
9.3  房地产投资可行性研究报告示例 291
9.3.1  编制依据 291
9.3.2  项目概况 291
9.3.3  国民经济评价 292
9.3.4  房地产项目市场环境分析 293
9.3.5  规划方案优选 296
9.3.6  开发进度安排 297
9.3.7  投资估算 298
9.3.8  资金筹措分析 299
9.3.9  财务分析 299
9.3.10  风险分析 300
9.3.11  社会和环境影响评价 300
9.3.12  结论 300
9.3.13  附件 300
本章小结 301
习题 301
参考文献 302