图书简介：
全书内容分为三篇。上篇集中论述物业管理的一些基本概念、基本原理；中篇针对我国大陆和香港、台湾地区物业管理的产生、发展、现状、前景作了概要但比较客观的论述；下篇撷取了物业管理走在世界前列的十个欧美亚澳代表性国家和地区的物业管理成熟经验，作为可以攻玉的他山之石呈现给读者。
本书比较清晰地厘清了“物业管理概论”与“物业管理实务”等其他后续主干课程的界限；同时较同类教材更为完整详尽地阐释了我国大陆以外物业管理发展水平走在世界先进行列的十个代表性国家和地区的物业管理制度和经验。
本书适合物业管理和房地产相关专业本科教学使用，亦可作为高等职业技术学院、高等专科学校、成人教育学院物业管理相关专业及自学考试的教学用书，还可作为物业管理从业人员学习、培训和日常工作的参考用书。

前    言
　　“物业管理概论”是物业管理专业的先导课程，同时也是该专业的主干课程和学位课程，因此其在整个专业课程体系中的重要性是不言而喻的。本课程必须能够使刚刚进入这一专业学习的学生对物业管理的基本概念、基本原理、历史渊源、发展规律、行业特点、主要环节、法律依据、经济功能、社会作用、基本现状、发展前景以及物业管理处在世界先进行列的国家和地区的物业管理制度和经验等方面有一个比较全面而概要的了解，为他们日后的深入学习打下坚实的基础，指明前进的方向。
　　基于以上认识，我们为“物业管理概论”这门课程撰写的本书在结构和内容安排上，尽可能突出了“概论”的特点，并注意既最大限度地与其后续主干课程进行衔接和做好铺垫，同时又尽可能避免与其后续课程在内容上重复，尤其避免了陷入阐述实务操作方面的具体细节。但在某些篇章中，比如在阐释境外一些国家和地区的物业管理状况时，考虑到目前详细介绍这方面的书籍并不多见，因此也用了较多篇幅介绍了一些具有代表性的国家和地区的与物业管理关系比较密切的土地制度、住房保障制度方面的内容，以求拓宽学生的知识视野。
　　全书内容分为三篇，具体内容如下。
　　上篇集中论述物业管理的一些基本概念、基本原理。如探究了物业管理产生和发展的基本规律，指出它是社会经济发展到一定阶段、居住立体化及产生建筑物区分所有权的产物；分析了物业管理概念的内涵、外延和本质特点，以及物业管理三个主要服务系统共同为实现物业管理工作服务目标而形成的相辅相成关系和起到的相互支持作用。本篇还重点分析了物业管理三个不同阶段的服务内容和特点，概括了物业管理主体在物业管理实践活动中所需遵循的法律依据及其所涵盖的四类法律文件，论证了物业管理在房地产业及社会经济发展中的重要作用，以及物业管理充分发挥促进社会稳定和经济发展作用的前提条件。
　　中篇针对同属一个中国，但由于历史原因而实行不同社会制度，包括实行了不同物业管理制度的我国大陆和香港、台湾地区的物业管理的产生、发展、现状、前景作了概要但比较客观的阐述，相信细心的读者可以从中看到我国大陆和香港、台湾地区在物业管理实践方面相互交流、影响和借鉴的脉络。
　　下篇撷取了物业管理走在世界前列的八个欧美亚澳代表性国家，包括传统物业管理的发源地——英国，现代物业管理的诞生地——美国，新兴的物业管理典范——日本和新加坡的物业管理成熟经验，作为可以攻玉的他山之石呈现给读者，希望读者能够从中得到一些启示。
　　本书由谌汉初拟定编写大纲和统稿，并撰写第一章至第八章；初志坤撰写第九章至第十八章。
　　
本书是作者在整理十八年来积累的课程讲义和讲课资料的基础上编撰而成的，它总结了作者多年来在物业管理领域的教学、科研、实践中的心得体会。
　　本书在撰写过程中还参考了一些学者和业内人士的研究成果，谨在此一并致谢！
　　限于作者识见，本书的缺点错误在所难免，不妥之处，请读者批评指正！
　　
　　
　　                                            编  者
目    录

上篇  物业管理一般原理
　　

第一章  物业管理的产生与发展 2
第一节  物业管理的产生 2
一、物业管理是社会经济发展到
一定阶段的产物 2
二、物业管理是居住立体化及
产生建筑物区分所有权的
产物 3
第二节  物业管理的发展 4
一、早期物业管理的状况、特点
和意义 4
二、近现代物业管理的诞生、
特点和意义 5
本章小结 10
自测题 10
第二章  物业管理的内涵、外延与
本质特点 11
第一节  物业管理的内涵 11
第二节  物业管理的外延 12
一、从物业管理主体的角度划分 12
二、从物业管理不同阶段的角度
划分 14
三、从物业管理客体角度划分 16
第三节  物业管理的本质特点及其
    服务对象的特点 29
一、物业管理的本质 29
二、物业管理的特点 30
三、物业管理服务对象的特点 30
本章小结 31
自测题 31
第三章  物业管理相关基本概念 33
第一节  物业 33
一、物业的内涵 33
二、物业的外延 38
第二节  物业用户、物业服务费及
?专项维修资金 40
一、物业用户 40
二、物业服务费 41
三、专项维修资金 41
第三节  物业服务费用的包干制和酬
?金制 43
一、物业服务费用包干制 43
二、物业服务费用酬金制 44
本章小结 46
自测题 47
第四章  物业管理主要服务系统 49
第一节  公共秩序维护系统 49
一、公共秩序维护的内容与设备
应用 49
二、不同类型物业对公共秩序
维护的不同要求 50
第二节  清洁保洁系统 51
一、清洁保洁系统概述 51
二、清洁保洁系统工作内容的
分类 51
三、清洁保洁系统的工作范围和
要求 52
四、清洁工作的发包与发包后的
管理 54
第三节  设备设施运行维护系统 55
一、设备设施运行维护系统概述 55
二、设备设施运行维护系统的
工作任务 56
本章小结 58
自测题 58
第五章  物业管理的不同阶段及其
特点 59
第一节  物业管理项目的承揽 59
一、不同阶段项目的承揽 59
二、物业管理项目承揽的不同
方式 62
第二节  物业管理早期介入 63
一、物业管理早期介入的含义 63
二、物业管理早期介入的时机
选择 64
三、物业管理早期介入的主要
工作内容 64
四、物业管理早期介入的重要
意义 64
五、物业管理早期介入的特点 68
第三节  前期物业管理 68
一、前期物业管理的含义及
主要服务内容 68
二、前期物业管理的特点 81
第四节  常规物业管理 82
一、常规物业管理的含义及主要
工作内容 82
二、常规物业管理的特点 83
本章小结 85
自测题 86
第六章  物业管理主体及其活动
法律依据 87
第一节  物业服务企业 87
一、物业服务企业的概念与特征 87
二、物业服务企业的基本职能 89
三、物业服务企业的不同类别
与资质等级 93
四、物业服务企业的主要配套
服务公司 97
五、物业服务企业的权利与义务 99
第二节  业主自治管理组织 101
一、业主大会的性质、权限与
成立原则 101
二、业主委员会的性质与职责 102
第三节  物业管理行政主管部门及
?相关管理部门 103
一、物业管理行政主管部门及其
主要职责 103
二、其他相关管理部门及其主要
职责 103
第四节  物业管理的法律依据 104
一、国家与政府相关法律法规 104
二、物业服务合同 104
三、物业管理规约 104
四、物业租赁合同 106
本章小结 107
自测题 108
第七章  物业管理在房地产业及社会
经济发展中的作用 109
第一节  物业管理在房地产业中的
?作用 109
一、房地产产业链的各环节概述 109
二、物业管理在房地产业中的
作用 111
第二节  物业管理在社会经济发展
?中的作用 113
一、物业管理使民众安居乐业 113
二、物业管理使巨额社会财富
保值增值 114
三、物业管理解决了大量劳动
人口的就业问题 114
四、物业管理改善了城市的环境
和面貌 114
五、物业管理完善了城市的服务
功能 115
六、物业管理充分发挥促进社会
稳定和经济发展作用的前提
条件 115
本章小结 117
自测题 118

　　
中篇  我国大陆及港台地区物业管理概述
　　
　　
第八章  我国大陆地区物业管理
概述 120
第一节  我国大陆物业管理基本现状 120
一、起步较晚、发展迅速、覆盖
面广 120
二、相关法规初步建立有待完善 121
三、物业服务水平良莠不齐 122
四、住宅管理定价机制僵化 123
五、业主自治水平有待提高 124
第二节  我国大陆物业管理发展前景 125
一、城市化进程为物业管理
提供了广阔市场 125
二、城市化进程为物业管理
提供了长期增长市场 125
三、物业管理自身具备永久朝阳
行业特点 125
四、对专业人才提出更多更高
需求 126
本章小结 128
自测题 128
第九章  香港地区物业管理概述 130
第一节  香港地区的物业管理 130
一、香港地区物业和物业管理 130
二、香港地区物业管理的产生和
发展 131
第二节  香港地区公共住宅物业
?保障与管理 132
一、香港地区公共住宅物业
保障政策 132
二、香港地区公共住宅物业
管理组织 137
三、香港地区公共住宅物业
申请资格 138
四、香港地区公共住宅物业管理 140
第三节  香港地区物业业主自治
?管理制度 141
一、香港地区物业业主自治
管理组织概述 141
二、香港地区物业业主自治
管理组织设立 143
第四节  香港地区物业管理公契和
?公共基金 146
一、香港地区物业管理公契条款 146
二、香港地区物业管理公共基金 149
第五节  香港地区物业管理职业资格
?教育培训制度 151
一、香港地区物业管理职业资格
制度 151
二、香港地区物业管理人才
教育与培训 152
本章小结 154
自测题 154
第十章  台湾地区物业管理概述 156
第一节  台湾地区国民住宅物业的
?保障与管理 156
一、台湾地区国民住宅物业概述 156
二、台湾地区国民住宅物业营建
与分配管理 157
三、台湾地区国民住宅社区管理
和维护 160
第二节  台湾地区物业管理行业
?发展概况 161
一、台湾地区物业管理的产生及
发展 161
二、台湾地区物业设施设备管理 164
三、台湾地区物业管理保全业 168
第三节  台湾地区物业服务企业的
?经营管理 169
一、台湾地区物业服务企业经营
管理的现状 169

二、台湾地区物业服务企业的
基本类型 171
第四节  台湾地区商业型物业管理
?信息系统 173
一、台湾地区商业物业管理信息
系统的发展 173
二、台湾物业管理信息系统功能
比较与未来发展方向 174
第五节  台湾地区业主自治管理制度 176
一、台湾地区业主区分所有权人
会议 176
二、台湾地区业主管理委员会
(管理负责人) 180
三、台湾地区物业住户的权利
义务 182
四、台湾地区住宅专项维修
资金和共有物分管契约 186
第六节  台湾地区物业管理职业资格
?教育管理 187
一、台湾地区物业管理职业资格 187
二、台湾地区物业管理专业教育 188
三、台湾地区物业管理协会 189
本章小结 191
自测题 192

　　
下篇  欧美亚澳代表性国家物业管理概述
　　

第十一章  英国物业管理概述 194
第一节  英国土地、物业产权制度与
   ?产权产籍管理 194
一、英国土地与物业产权制度 194
二、英国土地与物业产权产籍
管理 195
第二节  英国住宅物业的保障与管理 197
一、英国“可负担住宅”的保障
与管理 197
二、英国住宅协会住宅物业的
保障与管理 199
第三节  英国物业管理行业的产生
?与发展 202
一、英国物业管理行业的产生 202
二、英国物业管理行业的现状 205
第四节  英国物业管理经理人与
?行业协会组织 208
一、英国特许房屋经理人学会 208
二、英国物业管理行业协会 210
本章小结 211
自测题 211
第十二章  法国物业管理概述 213
第一节 法国住宅物业福利政策 213
一、法国住宅基本概况 213
二、法国的社会住宅基本政策 215
第二节  法国社会住宅的物业管理 217
一、住宅管理协会 217
二、住房联合会 217
三、跨区低租金住房管理局 218
四、法国物业管理行业的基本
特征 221
第三节  法国住宅分层所有权制度 222
一、住宅分层所有权和业主公约 222
二、法国住宅分层所有权业主
大会 222
三、业主分层共有权管理 223
本章小结 224
自测题 224
第十三章  德国物业管理概述 225
第一节  德国物业和物业政策 225
一、德国居住物业的基本概况 225
二、德国政府居住物业管理的
基本政策 225
第二节  德国商业物业管理基本特色 228
一、德国物业管理的含义 228
二、德国物业管理的范围 228
三、德国物业管理的内容 229
第三节  德国居住物业管理基本特色 230
一、德国居住物业专业管理 230
二、德国住宅所有权物业管理
制度 231
本章小结 235
自测题 236
第十四章  美国物业管理概述 237
第一节  美国物业产权产籍管理 237
一、美国物业产权登记的类型 237
二、美国物业产权登记的功能 238
三、美国物业产权登记的程序 239
四、美国物业产权管理的基本
内容 240
第二节  美国物业管理行业发展简介 241
一、美国物业管理行业的产生 241
二、美国物业管理的类型 242
三、美国物业管理行业的发展
现状 243
四、美国物业管理公司的经营
管理 244
五、美国物业管理经理资质的
认定与管理 245
第三节  美国物业管理职业教育
?培训制度 246
一、美国物业管理经理的三种
资质 246
二、合格的楼宇经理 246
三、物业管理经理 247
四、合格的管理公司 249
第四节  美国物业业主自治管理制度 251
一、美国小区物业产权归属 251
二、美国业主协会制度 252
三、美国小区物业管理模式 253
本章小结 254
自测题 254
第十五章  加拿大物业管理概述 256
第一节  加拿大居民住房保障与
?行业管理 256
一、加拿大居民住房的基本状况 256
二、加拿大政府公共住房计划和
物业管理 257
三、加拿大抵押和住房公司的
经营与管理 259
四、加拿大物业管理行业的发展 261
第二节  加拿大共管式公寓物业
?管理模式 262
一、共管式公寓的基本情况 262
二、共管式公寓的法人制度 262
三、共管式公寓的业主大会 264
四、共管式公寓的业主董事会 265
五、共管式公寓的物业管理公司 267
六、共管式公寓的物业职业经理 269
七、社会化专业服务公司 270
第三节  加拿大物业管理职业资格
?制度 271
一、注册共管物业经理资格 271
二、商业物业经理认证 272
三、加拿大共管物业协会 272
四、加拿大华人物业管理协会 273
本章小结 274
自测题 274
第十六章  日本物业管理概述 275
第一节  日本物业管理行业的基本
?概况 275
一、日本物业管理的类型 275
二、日本公寓物业管理的主要
模式 276
三、日本公寓管理的相关法规 277
四、日本公寓管理的内容 277
五、日本物业的修缮管理 278
六、日本住宅排水系统的维护与
管理 280
第二节  日本物业服务企业的经营
?管理 280
一、日本物业服务企业的监督
管理 280
二、日本物业服务企业的业务
范围 281
第三节  日本业主自治管理制度 283
一、日本业主自治管理制度的
发展 283
二、业主集会 283
三、业主自治的执行机构 284
四、业主自治的管理规约 287
第四节  日本物业管理协会与物业
?职业资格制度 288
一、日本物业管理协会 288
二、日本物业管理从业人员资格 290
本章小结 290
自测题 291
第十七章  新加坡物业管理概述 292
第一节 新加坡土地与物业产权管理 292
一、新加坡土地与物业产权权属 292
二、新加坡土地与物业使用管理 293
第二节  新加坡住宅物业的建设与
?管理 294
一、新加坡住宅物业的分类和
发展 294
二、新加坡住宅物业的行政管理
机构 297
三、新加坡住宅物业的政府
基金保障 299
第三节  新加坡公共组屋的经营与
?管理 301
一、新加坡公共组屋管理机制 301
二、新加坡公共组屋物业管理 303
第四节  新加坡物业管理行业的发展 307
一、新加坡物业管理的发展过程 307
二、新加坡物业管理的基本特点 311
三、新加坡的物业维修管理 313
四、新加坡物业业主地契分层
管理制度 314
本章小结 315
自测题 315
第十八章  澳大利亚物业管理概述 317
第一节  澳大利亚土地与物业产
?权产籍管理 317
一、澳大利亚土地与物业管理
法律体系 317
二、澳大利亚土地与物业权属
制度 318
三、澳大利亚土地与物业登记
内容 319
第二节  澳大利亚的住房保障与管理 320
一、澳大利亚住房保障的基本
概况 320

二、澳大利亚的住房保障计划 321
三、澳大利亚居住物业的资金
保障 323
第三节  澳大利亚物业管理行业
?基本概况 324
一、澳大利亚物业管理的分类 324
二、澳大利亚物业管理的法律
体系 325
三、澳大利亚的物业管理企业 325
四、澳大利亚的物业管理人员
执业资格制度 325
五、澳大利亚的分层楼宇管理
制度 326
六、澳大利亚的物业管理费用 326
本章小结 327
自测题 327
参考文献 317