图书简介：
本书从估价理论、估价方法和估价实务三方面系统地阐述房地产估价的理论体系与实践应用。第一篇在阐述房地产、房地产估价的概念、内容、特性等的基础上，构建了房地产估价的理论体系，包括房地产价格形成的市场机制、房地产价值形成的各种理论解释等，回答房地产价格质和量的形成原理。第二篇简要地介绍房地产的估价原则、估价程序、估价报告的写作，同时系统地阐述市场法、成本法、收益法等基本、常用估价方法的原理，回答房地产价格量的一般估价思路。第三篇从不同的利用类型和不同的评估目的两个角度，系统地介绍几种典型的房地产估价实务，包括商业类、办公类、居住类、工业类房地产评估实务，以及房地产抵押估价、房地产征收估价、房地产课税估价、城镇土地基准地价评估、房地产项目评估等特殊目的的估价业务。
本书融合房地产估价教材、房地产估价师考试用书等优点，吸取了前沿的理论研究成果、最新的政策法规和技术方法，附有丰富、真实的估价案例，逻辑体系严谨、结构内容新颖、理论方法前沿、实务案例丰富。本书可作为高等院校土地资源管理、房地产经营管理、资产评估等专业本科、硕士研究生的教材，也可作为房地产估价师与土地估价师执业资格考试及继续教育培训的参考用书，同时可供估价行业人士自修使用。
前    言
　　随着我国房地产业、房地产市场的蓬勃发展，房地产估价这一中介行业也得到迅速发展。国家注册土地估价师、注册房地产估价师资格考试制度及其继续教育制度逐步建立与规范，土地估价师、房地产估价师队伍不断壮大，大批有关房地产估价理论、方法与实务的书籍陆续面世，更多的学者也积极参与房地产估价理论、方法与实务拓展的理论研究和实践探索中。
　　本书作者基于多年教学经验和长期研究积累，将房地产估价理论与应用的知识体系在内容上划分为三个部分。
　　第一篇是估价理论篇，从第一章到第四章。在阐述房地产的界定与特性、房地产估价的概念与要素，以及介绍我国房地产估价行业发展现状的基础上，构建了房地产估价的理论体系，包括房地产价格的形式及其影响因素、房地产价格形成的市场机制，以及房地产价值形成的理论解释，回答了房地产价格的质与量的形成原理。
　　第二篇是估价方法篇，从第五章到第六章。该部分简要地介绍了房地产的估价原则、估价程序、估价报告的写作，以及系统阐述了基本的、常用的估价方法的应用原理，包括市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、路线价法和基准地价修正法等，回答房地产价格量的一般估价方法。
　　第三篇是估价实务篇，从第七章到第十三章。该部分从不同利用类型和不同估价目的两个角度，系统地介绍几种特殊、典型的房地产估价实务。其中第七章和第八章着重介绍一般的估价方法在商业类、办公类、居住类、工业类房地产评估实务中如何得到具体的应用，以及需要注意哪些事项。第九章至第十三章着重介绍房地产抵押估价、房地产征收估价、房地产课税估价、城镇土地基准地价评估、房地产项目评估等典型估价业务的操作原理、政策法规依据，以及特别技术规范等。该部分将一般的估价方法应用于特殊的估价对象和特殊目的的估价业务中，进一步丰富了房地产的估价理论与方法。
　　估价理论篇是估价方法篇的依据，估价实务篇是估价方法篇的应用，估价实务篇源于估价理论篇的指导。作者通过构筑较严谨的知识体系，同时辅以丰富、翔实的估价报告和估价案例，帮助读者更深刻地理解理论的应用价值。
　　本书由三位作者结合长期教学、培训及估价工作经验编写而成，融合了已有教材、考试用书的优点，吸取了专业文献的研究成果，借鉴了最新的政策、法规和地方估价指导意见等。比如房地产估价理论篇中引入房地产市场供求均衡与非均衡理论、新经济地理理论与区位理论、房地产产权理论等；房地产估价方法篇中引入房地产估价报告范本及基准地价修正法的介绍；房地产估价实务篇中引入房地产抵押估价、房地产征收估价、房地产课税估价、城镇基准地价评估及房地产项目评估等。同时介绍了较新的一些估价实务，如房地产批量课税评估、国有土地和集体土地上房屋征收评估等。
　　本书编写分工：第一章、第五章至第八章、第十三章由叶建华执笔，第二章至第四章由黄静执笔，第九章至第十二章由王诤诤执笔，王诤诤负责全书的修改和定稿。写作过程中，三位作者齐心协力，历时两年终于成稿，期望这本书能给读者带来一些收获和新意。本书能够顺利编写，得到工作单位上海师范大学商学院领导、同事，以及上海市科东房地产土地估价有限公司的总经理和总评估师们的许多关心和帮助，在此深表谢意。
　　本书中的不当或错误之处，敬请读者批评指正。
　　
　　
　　                                       编  者 

目    录
第一篇  估价理论篇

第一章  绪论 1
第一节  房地产 2
一、房地产的概念 2
二、房地产的分类 3
三、房地产的特性 4
四、房地产状况的描述 7
第二节  房地产估价 8
一、房地产估价的概念 8
二、房地产估价的要素 9
第三节  房地产估价行业及其发展 13
一、房地产估价的现实需要 13
二、房地产估价行业的发展 17
本章小结 20
复习思考题 20
第二章  房地产价格 21
第一节  房地产价格的概念及特征 22
一、房地产价格的概念 22
二、房地产价格的特征 22
第二节  房地产价格的类型 24
一、按房地产价格形成基础来
划分 24
二、按房地产的物质存在形态来
划分 26
三、按房地产的权属来划分 27
四、按政府价格行为来划分 28
五、按房地产的出让方式来划分 30
六、按房地产销售的价格形式来
划分 31
七、按房地产的价格单位来划分 31
八、按房地产公共管理的
价格类型来划分 32
九、按房地产估价方法来划分 33
十、其他房地产价格类型 33
第三节  影响房地产价格的因素 34
一、影响房地产价格的一般
因素分析 34
二、影响房地产价格的区域
因素分析 38
三、影响房地产价格的个别
因素分析 40
本章小结 40
复习思考题 41
第三章  房地产市场 43
第一节  房地产市场的类型和特点 44
一、房地产市场的类型 44
二、房地产市场的特点 45
第二节  房地产市场的供求机制 47
一、房地产市场的供给与需求 48
二、房地产市场的供给与
需求弹性 50
三、房地产市场的供求均衡与
非均衡分析 52
第三节  房地产市场的运行机制 55
一、房地产资产市场和物业市场的
联系 55
二、房地产市场的运行过程 58
第四节  土地市场的运行机制 61
一、土地市场的含义及特点 61
二、土地市场的运行机制 61
三、我国城市的土地市场 63
本章小结 65
复习思考题 66
第四章  房地产估价基本理论 67
第一节  地租与地价理论 68
一、地租理论 68
二、地价理论 72
三、地租与地价之间的关系 75
第二节  价值与价格理论 75
一、土地价值理论 75
二、房地产的价格与价值 79
第三节  区位理论 84
一、主要的区位理论 84
二、新经济地理理论 90
三、区位理论对房地产估价的
指导作用 91
第四节  产权理论 93
一、产权的概念 93
二、房地产产权体系 98
三、产权理论在房地产估价中的
作用 107
本章小结 108
复习思考题 109

第二篇  估价方法篇

第五章  房地产估价原则、
程序及报告 111
第一节  房地产估价原则 112
一、独立、客观、公正原则 112
二、合法原则 112
三、最高、最佳利用原则 113
四、价值时点原则 114
五、替代原则 115
六、谨慎原则 116
第二节  房地产估价程序 116
一、获取估价业务 116
二、受理估价委托 117
三、拟定估价作业计划 119
四、搜集资料、实地查勘 119
五、确定估价结果 120
六、撰写估价报告 120
七、内部审核、交付报告及
资料归档 121
第三节  房地产估价报告 121
一、估价报告的形式 121
二、估价报告的规范格式 122
三、估价报告的文字要求 126
本章小结 127
复习思考题 128
第六章  房地产估价方法 129
第一节  市场比较法 130
一、市场比较法的基本原理 130
二、市场比较法的操作步骤 131
三、应用举例 134
第二节  成本法 136
一、成本法的基本原理 136
二、成本价格的构成 138
三、重新购建价格和建筑物折旧 140
四、应用举例 145
第三节  收益法 146
一、收益法的基本原理 146
二、净收益 149
三、报酬率 151
四、收益期限 154
五、收益残余法 154
六、应用举例 155
第四节  假设开发法 156
一、假设开发法的基本原理 156
二、假设开发法的操作步骤 159
三、应用举例 160
第五节  路线价法 162
一、路线价法的基本原理 162
二、路线价法的操作步骤 163
三、应用举例 166
第六节  基准地价修正法 167
一、基准地价修正法的基本原理 167
二、基准地价修正法的适用范围 167
三、基准地价修正法的操作步骤 168
本章小结 168
复习思考题 169

第三篇  估价实务篇

第七章  商业及办公类房地产估价 171
第一节  商业房地产估价 172
一、商业房地产及其特点 172
二、影响商业房地产价格的因素 173
三、商业房地产估价的常用方法 174
四、商业房地产估价的技术
路线和难点处理 174
五、案例分析 176
第二节  商务办公房地产估价 188
一、商务办公房地产及其特点 188
二、影响商务办公房地产价格的
因素 189
三、商务办公房地产估价的常用
方法 191
四、商务办公房地产估价的技术
路线和难点处理 191
五、案例分析 193
本章小结 208
复习思考题 208
第八章  居住及工业类房地产估价 209
第一节  居住房地产估价 210
一、居住房地产的分类及特点 210
二、居住房地产的估价对象 211
三、居住房地产的价格构成 211
四、居住房地产的估价方法 213
五、居住房地产估价的技术
路线和难点处理 214
六、案例分析 214
第二节  工业房地产估价 233
一、工业房地产的特点 233
二、工业房地产价格的影响因素 234
三、工业房地产的估价方法 235
四、工业房地产估价的技术难点
处理 236
五、案例分析 236
本章小结 255
复习思考题 256
第九章  房地产抵押估价 257
第一节  房地产抵押概述 258
一、房地产抵押的概念 258
二、房地产抵押的设定 258
三、房地产抵押的行为 259
四、抵押房地产的处置 260
第二节  房地产抵押估价原理 261
一、房地产抵押估价的目的 261
二、房地产抵押价值的属性 261
三、房地产抵押估价的要素 266
第三节  房地产抵押估价应用 268
一、一般技术思路 269
二、不同产权类型房地产的
抵押估价 271
三、集体土地上房地产的
抵押估价 272
四、在建工程的抵押估价 274
五、优先受偿权问题 276
六、案例分析 277
本章小结 278
复习思考题 279
第十章  房地产征收估价 281
第一节  房地产征收估价概述 282
一、房地产的征收 282
二、房地产的征收估价 283
三、房地产征收估价的特点 283
四、房地产征收价值的属性 284
第二节  房地产征收估价原理 285
一、房地产征收工作的基本原则 285
二、房地产征收估价的操作流程 287
三、房地产征收估价的技术思路 291
第三节  房地产征收估价应用 295
一、集体土地房屋征收评估案例 295
二、国有土地房屋征收评估案例 314
本章小结 322
复习思考题 322
第十一章  房地产课税估价 323
第一节  房地产课税估价概述 324
一、房地产相关税种 324
二、房地产课税估价 326
三、房地产契税课税估价 328
四、房地产营业税课税估价 328
第二节  土地增值税课税估价 329
一、土地增值税概述 329
二、土地增值税课税估价概述 330
三、土地增值税应扣项目的
评估价值 331
四、案例分析 334
第三节  房产税的批量课税估价 340
一、房产税与批量估价 340
二、批量房地产自动估价的
模型原理 342
三、批量房地产自动估价的
技术流程 345
四、批量房地产自动估价的
模型建立 348
本章小结 351
复习思考题 352
第十二章  城镇基准地价评估 353
第一节  城镇基准地价 354
一、城镇基准地价的界定 354
二、城镇基准地价的意义 361
三、城镇基准地价与土地
分等定级 361
第二节  城镇基准地价评估原理 366
一、理论依据 366
二、操作流程 367
三、评估方法一——级差收益
测算法 368
四、评估方法二——交易实例法 373
五、评估方法的选择 375
第三节  城镇基准地价评估操作要点 376
一、评估资料的内容、搜集与
整理 376
二、土地单位面积纯收益Ini的
确定 377
三、土地单位地价Pni的确定 378
四、基准地价修正系数表的编制 381
五、基准地价的更新 383
第四节  城镇基准地价评估案例 384
一、案例概述 384
二、土地定级工作概述 385
三、基准地价评估工作概述 388
本章小结 397
复习思考题 398
第十三章  房地产项目评估 399
第一节  房地产项目投资可行性分析 400
一、项目投资可行性分析概述 400
二、房地产项目投资可行性分析
概述 401
三、房地产项目投资可行性分析
特点 402
四、房地产项目投资可行性分析
报告结构 403
五、房地产项目投资可行性分析
报告正文 404
第二节  房地产开发项目贷款评估 406
一、房地产开发项目贷款评估 406
二、相关法律法规及技术标准
规定 407
三、房地产贷款项目评估的内容 407
四、房地产贷款项目评估的特点 408
五、房地产贷款项目评估的
注意事项 409
六、我国房地产开发贷款项目评估
现状 409
第三节  房地产项目评估案例 410
本章小结 415
复习思考题 416
参考文献 417