内容简介
本书结合近年来国家房地产调控政策，系统地介绍了房地产开发与经营的理论和方法。全书共分10章，包括房地产开发与经营概论、房地产企业与房地产市场、房地产项目规划设计及评价、房地产开发项目可行性研究、房地产开发融资、房地产开发项目的前期工作、房地产项目的建设阶段、房地产市场营销、房地产项目的多元化经营和房地产物业管理等内容。本书的编排体系合理，重点突出，逻辑性及条理性强；内容集理论与实践于一体，有较强的实用性及可操作性。
本书可作为高等职业技术院校物业管理、建筑工程管理、房地产管理、城市规划等专业的教材，同时也可供物业管理、房地产管理等从业人员及有关工程技术人员参考。
第2版前言
房地产业是人类活动的基础产业之一。房地产业的秩序、效率和公平会深刻地影响着整个社会的经济、政治、法律和文化。进入21世纪以来，中国社会经济的城镇化道路围绕着大交通和国家新区的开发有序展开，雄安新区、西咸新区已经积极运行。可以预见，中国的房地产业正在为中华民族规划一个高效的民族复兴平台。中国政府的改革和创新不仅要让本国民众安享小康生活，同时希望通过推动“一带一路”建设改变世界经济结构，把中国房地产业的强大供给辐射到周边国家。
“可持续发展观”永远是人类社会必须遵守的活动规则。在提高资源生产率，保护环境，减少污染排放的同时，中国政府从社会和谐的角度出发，密切关注房地产业的运作实践和发展前景。2016年12月中旬，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求回归住房居住属性。保证住宅的居住性质，反对“炒房炒地”的泡沫经济已经成为业内人士的共识。此次修订，作者在探讨房地产开发与经营的理论与方法的同时，认真解读了我国房地产业的宏观调控政策的科学内涵，把国家对房地产行业的政策精神传达给青年学生，让青年学生走向社会之后能够主动贯彻执行国家对房地产业的宏观调控政策，既要考虑房地产开发与经营的经济效益，又要考虑其社会效益。
作者希望青年学生能够在国家房地产法规框架下，认识和熟悉房地产项目开发与经营的一般规律。进而通过本书的学习，为青年学生研究农业生态园经济、园林景观建筑、商业地产的开发经营等打下良好基础。
同时希望，青年学生在学习本书的同时，结合下列我国房地产业发展的三大趋势进行有针对性的研究和思考，相信能够拓展思维，获益颇丰。
(1) 住宅建筑装修装饰的品牌分化日渐明显。不同的建材材质、建筑技术和工艺在建筑装修装饰方面体现出丰富多彩的文化理念和生活遐想。
(2) 商业楼盘的发展趋势已经由SOHO、写字楼、步行街，向产业园区、创业创新示范园区、功能性城市规划发展。
(3) 城市的规划设计融入“互联网+”、智慧城市等科学理念。可持续发展观在城市的规划设计方面得到进一步的发展和应用。
本书由陕西财经职业技术学院叶雉鸠副教授修订。在修订的过程中，作者征询了房地产业有实践经验的企业家、经理以及工程监理人员的意见，力求做到理论联系实际，彰显可操作性。
由于编者水平有限，书中错误之处在所难免，恳请读者批评斧正，不吝赐教。
编 者
第1版前言
房地产业作为第三产业，它的发展深刻地影响着我国的经济、文化与生活。在21世纪，我国房地产业的发展情况和趋势更是广大民众关注的焦点，也是国家宏观调控的重要课题。本书重在探讨房地产开发与经营的理论与方法，进而诠释我国房地产业的成就与物价、金融、就业等方面的相关性，解读我国房地产业的现状与未来。
本书按照房地产项目开发与经营的一般程序组织内容，并通过案例展示让学生有身临其境之感。全书共分10章，具体包括房地产开发与经营概论、房地产企业与房地产市场、房地产项目规划设计及评价、房地产开发项目可行性研究、房地产开发融资、房地产开发项目的前期工作、房地产项目的建设阶段、房地产市场营销、房地产项目的多元化经营和房地产物业管理等内容。
笔者邀请了房地产业有实践经验的企业家、经理以及工程监理人员对本书进行审稿定稿，力求内容丰富，理论联系实际，突出重点，彰显可操作性。通过借鉴国外成功经验，以及结合我国国情，进而达到让一个对房地产业不熟悉的人能够入行，能够在国家房地产法规框架下认识和熟悉房地产项目开发与经营的一般规律的目的。
本书是普通高等职业教育系统规划教材之一，可供高等职业院校物业管理、房地产开发和城市规划专业学生使用，同时也可供经管类或其他财经专业学生选用，以及房地产管理从业人员及有关工程技术人员参考。
本书由陕西财经职业技术学院叶雉鸠副教授编著。在本书的编写过程中，查阅了国家住房和城乡建设部、国土资源部、南京高新技术产业开发区管理委员会的相关文件资料，浏览和援引了国家相关网站上的相关资料，翻阅和援引了很多报刊的相关新闻报道。在此向国家住房和城乡建设部、国土资源部等政府部门的工作人员以及网络界和报界的朋友们表示衷心的感谢。
由于编者水平有限，书中错误之处在所难免，恳请读者批评斧正，不吝赐教。
编 者
目 录
第一章 房地产开发与经营概论 1第一节 房地产概述 2一、房地产的概念 2二、地产的分类 3三、房产的分类 3四、商业性房地产的分类 5五、房地产的特征 7第二节 房地产开发 9一、房地产开发的概念 9二、房地产开发的类型 10三、房地产开发的形式 11四、房地产开发的基本原则 12第三节 房地产经营 14一、房地产经营的概念 14二、房地产经营的类型 16三、房地产经营的形式 17四、房地产经营的基本原则 18第四节 房地产开发与经营的程序 19一、房地产开发与房地产经营的区别 19二、房地产开发的一般程序 21三、房地产经营的一般程序 22课后阅读 24思考与练习 26第二章 房地产企业与房地产市场 27第一节 房地产企业的类型和特点 28一、房地产企业的类型 28二、房地产开发经营企业的特点 29第二节 房地产开发经营企业的机构设置 32一、房地产开发经营企业组织结构的类型 32二、房地产开发经营企业的常规机构设置 32三、房地产开发经营企业的企业制度 33第三节 房地产市场 34一、房地产市场结构 34二、房地产市场细分 34三、房地产产品市场定位 36四、政府对房地产市场的调控 38课后阅读 42思考与练习 45第三章 房地产项目规划设计及评价 46第一节 城市规划管理 47一、城市规划的概念及作用 47二、城市规划的原则 48三、城市规划编制组织 50四、城市总体规划程序 51五、城市规划编制要求 52六、城市规划编制内容 52七、“六线”规划控制体系 56第二节 居住区规划设计 57一、居住区规划设计原则 57二、居住区规划设计术语、代号 58三、居住区规划设计理念 61四、理想居住区的构成要素 62五、理想居住区的设计要求 64第三节 住宅项目规划与设计 65一、住宅项目规划 65二、住宅设计原则 66三、住宅设计术语 67四、住宅设计理念 68五、理想住宅的构成要素 69六、住宅的设计要求 70七、住宅的建筑要求 72第四节 开发项目规划设计方案评价 73一、城市规划对房地产开发的影响及约束 73二、开发项目规划设计的基本原则 74三、开发项目规划设计方案评价的特点 76四、方案评价的主要技术经济指标 77五、方案评价的主要方法 87课后阅读 89思考与练习 90第四章 房地产开发项目可行性研究 91第一节 房地产开发项目可行性研究概述 92一、房地产项目可行性研究的概念 92二、房地产项目可行性研究的内容 94三、房地产项目可行性研究的作用 95四、房地产项目可行性研究的步骤 96第二节 房地产市场调查研究 97一、房地产市场调查研究的类型 97二、房地产市场调查研究的内容 98三、房地产市场调查研究的时机选择 99四、房地产市场调查研究的程序 100五、房地产市场预测的概念和作用 103六、房地产市场预测的种类 104七、房地产市场预测的步骤 105第三节 投资估算和成本费用估算 106一、建设项目投资估算的作用与阶段划分 106二、房地产开发成本 107三、房地产开发费用 108四、房地产投资与成本费用估算结果的汇总 109五、房地产项目的投资估算 113六、房地产项目成本费用估算 114第四节 开发项目的经济评价 118一、开发项目经济评价的概念 118二、开发项目经济评价的方法 118三、房地产开发项目财务评价 119四、房地产开发项目不确定性分析 123五、房地产开发项目方案比选 124六、房地产开发项目综合评价 126第五节 开发项目的可行性研究报告 127一、房地产项目可行性研究报告的用途 127二、房地产项目可行性研究报告的编制依据 128三、房地产项目可行性研究报告的主要内容 129四、可行性研究报告的编制要点 130五、可行性研究报告的编制步骤 130课后阅读 131思考与练习 140第五章 房地产开发融资 141第一节 房地产融资与融资方式 143一、房地产融资的概念 143二、房地产融资的方式 143三、传统的房地产融资渠道 144四、新兴的房地产融资渠道 147第二节 房地产委托贷款 150一、委托贷款的条件 150二、委托贷款的程序 150第三节 房地产信托 151一、房地产信托概述 151二、房地产信托的运作模式 152三、房地产信托融资的局限性 153第四节 房地产企业债券 154一、房地产企业债券概述 154二、房地产企业债券的分类 155三、房地产企业债券的法律基础 155第五节 资产证券化 157一、资产证券化概述 157二、资产证券化的种类与范围 158三、资产证券化的有关当事人 159四、资产证券化应注意的问题 160第六节 房地产项目融资 160一、项目融资概述 160二、项目融资的新种类 162三、项目融资的参与者 162四、项目融资的应用流程 163五、项目融资的申请条件 164六、项目融资计划书的主要内容 164课后阅读 164思考与练习 167第六章 房地产开发项目的前期工作 168第一节 土地使用权的取得 169一、土地使用权的概念 169二、土地使用权的有偿转让 170三、房地产开发用地管理 171四、农地征用和补偿 171五、城市房屋拆迁、补偿和安置 174六、国有土地使用权出让的特点和方式 177第二节 房地产开发项目的工程勘察、设计 178一、项目勘察设计概述 178二、项目勘察设计的管理 179三、项目勘察设计的目的 180四、建设工程的设计阶段划分及主要内容 181五、建设工程项目设计的实施步骤 182六、建设工程项目设计的质量要求 185七、建设工程项目的立项审批 186第三节 房地产开发项目基础设施建设与管理 186一、基础设施的范围 186二、基础设施的建设管理 187第四节 建设工程前期的“一书两证” 190一、办理“一书两证”的范围 190二、办理“一书两证”须提供的材料 191课后阅读 192思考与练习 196第七章 房地产项目的建设阶段 197第一节 房地产开发项目管理 200一、房地产开发项目管理的主体 200二、项目管理的特点 201第二节 房地产开发项目开工审批和招标投标 203一、项目报建制度 203二、建设工程招标的范围 204三、建设工程招标的方式 205四、招标文件的编制与发放 205五、建设工程投标 206六、资格预审、开标、评标与中标 207第三节 工程项目施工管理 209一、项目施工阶段的主要工作 209二、施工许可制度 211三、工程项目承、发包的五种模式 211四、工程项目施工控制 212第四节 工程建设监理 215一、工程建设监理的概念 215二、工程建设监理的层次 215三、建设工程质量监督管理制度 216四、工程建设监理的内容 216五、工程建设监理的程序和范围 217第五节 房地产开发项目的竣工验收 218一、竣工验收概述 218二、竣工验收的准备工作 218三、竣工验收的依据和标准 219四、竣工验收的范围 220五、竣工验收的条件 220六、竣工验收的内容 222七、竣工验收的程序 223八、房地产开发项目的工程建设竣工验收 225九、建设工程质量保修制度 226课后阅读 227思考与练习 233第八章 房地产市场营销 234第一节 房地产购买者心理和行为分析 235一、消费者行为问题 235二、影响购买者行为的主要因素 236三、住宅购买行为影响因素 237四、现房和期房选择的影响因素 239五、写字楼购买行为影响因素 239六、商业物业的购买行为影响因素 240七、工业物业的购买行为影响因素 241第二节 房地产营销计划与控制 242一、销售的计划与控制 242二、销售渠道价格管理 243三、销售信息反馈 243四、销售业绩考核 244五、建立一套完善的销售管理体系 244六、房地产营销管理系统 245第三节 房地产促销技巧 246一、房地产促销技巧的内涵 246二、促销创新 247三、销售方式的选择 248四、安排销售网点的要点 249五、低价促销 250六、品牌促销 250七、强化客户技巧 251八、促销失误原因及解决方法 252课后阅读 254思考与练习 260第九章 房地产项目的多元化经营 261第一节 房地产的产权产籍管理 262一、房屋所有权的确认 262二、房地产权属登记管理 264三、房屋所有权登记程序 265四、办理房地产权属登记的部门和期限 266五、房地产产籍管理 267第二节 房地产买卖经营 268一、房地产转让 268二、房地产的销售 269三、商品房预售 270四、房地产经营责任 271五、房地产开发项目的转让 272六、二手房交易 274第三节 房地产的其他经营方式 278一、房屋租赁经营 278二、房地产抵押 279三、房地产抵押登记 279四、房地产抵押的特别规定 280课后阅读 280思考与练习 281第十章 房地产物业管理 282第一节 房地产物业管理的内容 283一、物业管理的意义 283二、物业管理的类型 285三、物业管理的原则 286第二节 物业管理企业 289一、物业管理企业的类别 289二、物业管理公司设立的基本条件 289三、物业管理企业的权利和义务 291四、业主自治管理组织 292第三节 房地产物业管理过程 294一、物业管理过程 294二、物业管理前期介入的内容 295三、物业的竣工验收与接管验收 297四、物业入伙手续的办理 298五、物业档案的建立 300六、物业的装修与管理 302第四节 房地产物业管理运作 304一、物业管理的三种模式 304二、物业管理的三种收费定价机制 305三、物业管理公司的经营管理 306四、物业管理公司的人员培训 307五、物业管理中的社区文化建设 309课后阅读 310思考与练习 311参考文献 312
