内容简介 　　本书全面介绍了房地产估价的理论和方法，主要包括不动产的概念、不动产价格、房地产估价的程序、房地产估价方法等，并列举了实际案例，及一定数量的思考题或习题。为了巩固房地产估价方法的学习，还设置了房地产估价报告的内容。 　　本书可以作为高等职业学校土地与房地产有关专业的教材、工程施工管理人员的参考用书，同时也可以作为土地与房地产执业资格考试人员的参考用书。 　 前 言 　　估价行业起源于传统的市场经济，但其迅速发展则得益于现代经济的不断发展壮大。目前，国际上不动产评估业已经基本形成了两大评估体系。第一大体系以英国为代表，评估内容以不动产评估为主，评估目的重点强调为编制财务报告服务，评估准则中侧重于采用市场价值概念，认为会计与评估密不可分。第二大体系以美国为代表，评估内容以综合评估为主，评估目的重点强调为资产交易、企业价值评估目的服务，评估准则中侧重于采用最高最佳的市场价值概念，认为会计与评估是两种独立的业务。美国不仅不动产评估发展历史悠久，而且非不动产评估，如企业价值评估、无形资产评估、机器设备评估、动产评估等也有着长足的发展。美国的《专业评估执业统一准则》包含了资产评估行业的各个专业领域，是一部典型的综合性评估准则，不动产评估是其中的重要内容之一。 　　不动产估价起源于英国，目前仍然保持着以土地、房屋、在建工程等不动产估价为主要评估内容的特色。英国不动产估价行业可分为政府管理下的估价体系和民间自律性估价体系两类。政府管理下的不动产估价体系主要为政府征税目的服务，民间自律性估价体系承揽征税目的以外的不动产估价业务。英国的评估准则是英国皇家特许测量师协会与另外两家规模较小的协会共同出版的《评估与估价指南》(被称为“红皮书”)。美国评估行业由美国评估师协会(ASA)、评估学会(AI)等众多评估专业协会，在其各自领域内进行行业自律性管理，分别制定本协会的人员资格标准和执业准则，各大协会分头发展，没有形成统一的评估师资格标准和执业准则。美国政府对评估行业实行的是自由竞争、市场化管理。 　　我国内地与香港特别行政区及台湾地区的土地制度不同，不动产估价制度也各有特点。我国香港特别行政区不动产业非常发达，与之相适应，不动产评估业也很发达，并具有良好的社会声誉。香港的评估业协会是香港测量师学会。要成为香港测量师学会的专业会员，必须完成香港测量师学会认可的大学测量专业学位课程。之后必须在专业测量师指导下，进行不少于两年的在职专业工作实习。实习期满，考生可以向学会报考专业职能评核(Assessment of Professional Competence，APC)作为最后评核，评核通过才能成为专业会员。香港测量师学会的专业会员，分为资深会员(Fellow)及会员(Associate)。测量师须按指定的方式向香港的测量师注册管理局申请注册，注册局可运用自己的酌情决定权要求申请人接受一项笔试，成为注册测量师后方可执业。 　　台湾地区不动产估价有官方估价和民间估价两种情况：台湾地区的不动产官方估价由县市政府地政局或所辖的地政事务所负责，估价的技术规程为《地价调查估价规则》。官方所采用的规定地价有两种：公告地价与公告土地现值。 　　伴随着土地交易、房屋买卖与租赁、课税等活动，我国不动产估价活动已有上千年的历史。20世纪50年代至70年代末，我国实行计划经济，房地产私有制被取消，房地产买卖、租赁等不动产交易活动被禁止，不动产估价活动随之消失。1978年以后，我国从计划经济向有中国特色的社会主义市场经济过渡，推行了城镇国有土地有偿使用和房屋商品化改革，不动产估价活动得以复兴，不动产估价制度建设得到高度重视，不动产估价行业得到快速发展，主要表现在以下几方面。 　　(1) 确立了不动产估价的法律地位，相关法律、法规逐步健全。 　　1994年颁布的《中华人民共和国房地产管理法》第33条规定“国家实行房地产价格评估制度”，第58条规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”，取得房地产估价师和房地产经纪人资格要通过国家执业资格考试；房地产估价师资格和房地产估价机构资质均为行政许可，未经行政许可，擅自从事房地产估价活动属于违法行为，从此，房地产评估成为我国的一项法定制度。建设部、国土资源部、财政部等政府部门对不动产估价行为发布了一系列行政法规和行业规范标准，不动产估价相关法律、法规正在逐步健全(见表1)。 　　 　　(2) 建立了不动产估价师执业资格制度和估价机构资质行政许可制度。 　　2003年12月29日国务院办公厅转发《财政部关于加强和规范评估行业管理意见的通知》(国办发〔2003〕101号文)，明确规定了根据目前我国社会主义市场经济发展的客观需要设置的六类资产评估专业资格，其中注册房地产估价师、土地估价师位列其中，其他四类是注册资产评估师、矿业权评估师、保险公估从业人员和旧机动车鉴定估价师。2004年7月1日起实施的《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》(国务院令第142号)，规定不动产价格评估人员执业资格认定和价格评估机构资质认定为除法律、行政法规规定以外确需保留的行政许可。 　　(3) 分别制定了土地和房地产估价的执业标准，规范了不动产估价行为。 　　不动产具有固定性、长期使用性、大量投资性、易受政策限制、时间价值变动性、非标准化及相互影响性等特点，其价值评估难度很大，评估技术要求很高。为规范不动产评估行为，国家分别制定了土地、房地产估价等执业规范，土地方面的估价规范有《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》两个国家标准，《土地估价报告规范格式》等技术标准；房地产方面的估价规范有《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等；资产评估中有关不动产估价的规范有《不动产评估准则》。这些估价规范对相关的估价术语、估价原则、估价程序、估价方法、估价结果、估价报告、估价的职业道德等做了明确规定。 　　(4) 确定了行业监管主管部门，建立了不动产估价的行业协会组织。 　　国家建设部和国土资源部分别是房地产估价和土地估价行业的行政主管部门。不动产估价行业自律性管理组织有中国房地产估价师与房地产经纪人学会、中国土地估价师协会，这两个行业组织除了自律管理外，还协助主管部门开展相关的行政监管工作，如估价师资格考试、注册、继续教育、估价人员资格和估价机构资质认定等。 　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会的前身是成立于1994年8月的中国房地产估价师学会，2004年7月变更为现名。它是全国性的房地产估价和经纪行业自律管理组织，依法对房地产估价和经纪行业进行自律管理，现为国际测量师联合会(FIG)全权团体会员。其主要宗旨是开展房地产估价和经纪研究、交流、教育及宣传活动，拟订并推行相关技术标准和执业规则，加强行业自律管理，开展国际交流合作，不断提升房地产估价和经纪人员及机构的专业胜任能力和职业道德水平，维护其合法权益，促进房地产估价和经纪行业规范、健康、持续发展。 　　中国土地估价师协会成立于1994年5月，业务主管部门为中华人民共和国国土资源部，是由具有土地估价资格从事土地估价工作的组织和个人自愿结成，属于全国性的非营利性社会团体法人。其工作职责主要有：搞好会员自律，配合行政主管部门落实行业管理；引导机构发展，规范机构管理；扩大协会规模，提供会员服务；研究技术理论，制定专业指引；净化估价环境，拓展新的业务领域；开展国际合作，提升社会影响；加强协同配合，联系同业协会共同发展。 　　(5) 完善了不动产估价理论和方法体系，拓宽了不动产估价服务领域。 　　确立了市场比较法、收益还原法、成本法等基础的不动产估价方法，在此基础上发展的剩余法、路线价法、长期趋势法等理论与方法也已比较成熟。市场比较法的基本思想是一项不动产的价值相当于它在正常的市场条件下可以实现的价格。收益还原法的核心是必须将所有未来收益在评估基准日的现值估计出来。当根据市场交易习惯需要通过替代成本确定评估标的物的价值时，应该采用成本法，成本价值主要由土地价值、建筑价值和其他设施的价值共同组成。 　　不动产估价行业在政府监管下，不断加强行业自律，提高业务水平、拓展服务领域、增加服务透明度和公众监督力度，已建立了房地产估价机构、土地估价机构、房地产估价师和土地估价师信用档案，并在其学会网站上公示，不动产估价行业公信力不断提高，其不动产估价结果为房地产交易、土地征收补偿、抵押贷款、不动产保险、损害赔偿以及税收等提供价值参考依据，此外还有为适应新的会计准则而进行的公允价值评估、为适应《物权法》而进行的损害赔偿的估价，以及为配合物业税出台而进行的估价。不动产估价在促进不动产公平交易、维护社会稳定、防范金融风险等方面起着举足轻重的作用。 　　(6) 形成了统一开放的不动产估价市场，加强了国际交流与合作。 　　2000年以前，我国不动产估价机构绝大多数是隶属于其业务主管部门或国家机关的事业单位，2000年4月，建设部《关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》要求“凡从事房地产价格评估的中介服务机构，目前隶属或挂靠在政府部门的，均要在人员、财务、职能、名称等方面与之彻底脱钩”。房地产价格评估机构脱钩后，按照《公司法》、《合伙企业法》等有关规定改制为由注册房地产估价师出资的有限责任公司、合伙制性质的企业。不动产评估机构改制后，打破了政府部门垄断估价业务的局面，形成了统一开放的不动产估价市场。估价机构通过公平参与市场竞争，提高了业务水平，形成一批管理先进、业务精良、信誉好、品牌知名度高的专业评估机构。 　　为了提高业务水平，在内地开展合作与交流的同时，我国估价师协会也开展了广泛的国际交流与合作，如中国房地产估价师与房地产经纪人学会现为国际测量师联合会(FIG)全权团体会员，2003年11月4日与香港测量师学会签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书等。2006年中国土地估价师协会与英国皇家特许测量师学会在北京签署合作谅解备忘录。涉及的合作内容主要包括：中国土地估价师和英国皇家特许测量师可通过学习双方指定或认可的课程，或经双方认定的相应考试的简易程序，成为英国皇家特许测量师或中国土地估价师；双方估价出版物及专业信息的交流与交换，鼓励双方会员建立适当的交流途径；鉴别国际上估价领域的最佳操作方法，并共享有关知识；为估价专业的发展与网络化合作提供机会和内容；鼓励双方开展互利活动和创新。这些国际交流与协作提高了我国不动产估价理论和技术水平，促进了我国评估准则的国际接轨进程，拓宽了我国不动产估价师的国际影响和服务范围。 　　经过多年的发展，尽管我国不动产估价行业已经初步建立了相关法律、法规体系和评估标准，建立了政府监管为主、政府监管和行业自律相结合的行业管理制度，建立和完善了不动产估价师考试和资格认证制度，形成了一定规模的行业队伍，加强了国际交流与合作，不动产估价行业的发展进入了良性发展轨道并取得了很大进展。但我们同时也应该清醒地看到，我国不动产估价行业与英、美等发达国家相比，与国际评估准则相比，与我国经济快速发展和快速融入世界经济对评估行业服务领域多样性、服务标准一致性、服务质量高超性相比，尚存在很大差距。 　　本书由赵淑芹任主编并负责统稿，张侠、郭爱请任副主编，具体分工如下：第1、2、3章由秦岭、赵淑芹编写；第4、9、10章由张侠编写；第5、7章由郭爱请编写；第6章由齐志国编写；第8、11章由王月霞编写；附录由赵淑芹编写；前言由刘巧芹编写。本书中引用了不动产估价领域大量研究成果，如国家法规类的《土地管理法》、《物权法》等条款，国家标准类的《农用地估价规程》、《城镇土地估价规程》和《房地产估价规程》等条款，教材类的艾建国和吴群主编的《不动产估价》、叶剑平等编著的《房地产估价》等内容，考试类的土地估价师、房地产估价师考试用书《土地估价方法与实务》的计算题，在此谨向相关作者致以诚挚的谢意。 　　由于水平有限，有关理论、要求还需要在实践中进一步总结和完善。读者在使用过程中如有建议或意见，请来信与编者联系，电子信箱：1013038107@qq.com。 　　 　　 编 者 　　 目 录 第1章 不动产概述 1 1.1 不动产的内涵 2 1.1.1 动产与不动产 2 1.1.2 不动产实物与权益 5 1.2 不动产的特性 8 1.2.1 自然特性 8 1.2.2 社会经济特性 10 1.3 不动产类别划分 14 1.3.1 土地利用现状分类 14 1.3.2 不动产分类 14 本章小结 19 复习思考题 19 第2章 不动产估价概述 21 2.1 不动产估价的基本知识 22 2.1.1 不动产估价的含义 22 2.1.2 不动产估价的特点 23 2.1.3 不动产估价的必要性 26 2.2 不动产估价要素 28 2.2.1 估价当事人 28 2.2.2 估价目的 29 2.2.3 估价时点 30 2.2.4 估价对象 30 2.2.5 价值类型 31 2.2.6 估价依据 31 2.2.7 估价假设 32 2.2.8 估价原则 32 2.2.9 估价程序 32 2.2.10 估价方法 33 2.2.11 估价结果 33 2.3 不动产估价原则 34 2.3.1 合法原则 34 2.3.2 最高最佳使用原则 34 2.3.3 替代原则 34 2.3.4 估价时点原则 35 2.3.5 动态原则 35 2.3.6 综合原则 35 2.4 不动产估价程序 35 2.4.1 准备阶段 35 2.4.2 实施阶段 36 2.4.3 完成阶段 37 本章小结 38 复习思考题 39 第3章 不动产估价的价格影响因素 41 3.1 一般因素 42 3.1.1 社会因素 43 3.1.2 经济因素 45 3.1.3 制度(行政)因素 47 3.2 区域因素 49 3.2.1 城市不同功能分区因素 49 3.2.2 城市不同功能区的环境因素 50 3.3 个别因素 51 3.3.1 土地个别因素 51 3.3.2 建筑物个别因素 52 本章小结 54 复习思考题 54 第4章 市场比较法 55 4.1 市场比较法的基本概念和理论 56 4.1.1 基本概念 56 4.1.2 理论依据 57 4.1.3 使用条件和范围 57 4.2 市场比较法的计算方法 57 4.2.1 搜集交易实例 58 4.2.2 选取可比实例 59 4.2.3 建立价格可比基础 61 4.2.4 交易情况修正 62 4.2.5 交易日期调整 63 4.2.6 房地产状况调整 64 4.2.7 求取比准价格 66 4.3 市场比较法总结 67 本章小结 73 复习思考题 73 第5章 收益还原法 77 5.1 收益还原法的概念、理论与方法 78 5.1.1 收益还原法的概念 78 5.1.2 收益还原法的原理 79 5.1.3 收益还原法的特点 与适用范围 79 5.1.4 计算公式 80 5.1.5 估价步骤 82 5.2 收益还原法的应用 87 5.2.1 依据房地收益求取房地价格 87 5.2.2 依据房地收益求取土地价格 88 5.2.3 依据房地收益求取建筑物价格 89 本章小结 90 复习思考题 90 第6章 成本法 93 6.1 成本法概述 94 6.1.1 成本法的定义和目的 94 6.1.2 成本法的应用范围 95 6.1.3 成本法的基本步骤 96 6.2 成本法的成本类型 97 6.2.1 重建成本和重置成本 97 6.2.2 直接成本和间接成本 97 6.3 成本法的折旧 99 6.3.1 折旧的定义 99 6.3.2 折旧的类型和原因 100 6.3.3 计算折旧的方法 103 6.4 成本法的应用 106 6.4.1 成本法的基本方法 106 6.4.2 成本法在不同类型不动产项目评估中的使用 109 本章小结 112 复习思考题 112 第7章 剩余法 113 7.1 剩余法的概念、理论与方法 114 7.1.1 剩余法的含义和相关概念 114 7.1.2 剩余法的基本原理 115 7.1.3 剩余法的特点及适用范围 116 7.1.4 计算公式 117 7.1.5 估价步骤 118 7.2 剩余法的应用 120 7.2.1 剩余法评估土地价格 120 7.2.2 剩余法测算开发商的预期利润 122 7.2.3 剩余法确定建筑费及专业费的最高控制标准 122 本章小结 123 复习思考题 123 第8章 路线价法 125 8.1 路线价法概述 126 8.1.1 路线价法的含义 126 8.1.2 路线价法的基本原理 127 8.1.3 路线价法的估价对象和条件 128 8.2 路线价法的估价步骤 128 8.2.1 划分路线价区段 128 8.2.2 设定标准深度 129 8.2.3 确定标准宗地 129 8.2.4 调查评估路线价 129 8.2.5 制作价格修正率表 130 8.2.6 计算各宗地价格 130 8.3 制作价格修正率表 130 8.3.1 制作深度指数表 130 8.3.2 其他宗地条件修正系数表的编制 133 8.4 路线价法的总结与运用 134 8.4.1 路线价法总结 134 8.4.2 路线价法的计算公式 134 8.4.3 路线价法的应用 135 本章小结 140 复习思考题 140 第9章 地价评估及高层建筑地价的分摊 143 9.1 城镇基准地价 144 9.1.1 城镇基准地价的概念 144 9.1.2 基准地价评估的技术途径和主要作用 145 9.1.3 城市基准地价评估的方法和步骤 146 9.2 农用地基准地价 148 9.2.1 农用地地价的概念 148 9.2.2 农用地基准地价评估的评估对象和技术途径 148 9.2.3 农用地基准地价评估的程序 148 9.2.4 样点地价平均法 149 9.2.5 定级指数模型法 151 9.2.6 基准地块评估法 153 9.2.7 基准地价的确定 154 9.3 基准地价更新 155 9.3.1 一般要求 155 9.3.2 技术途径 155 9.3.3 范围和方法运用 155 9.3.4 更新基准地价修正系数表 156 9.3.5 对基准地价的再认识 156 9.4 宗地价格评估 157 9.4.1 宗地价格评估 157 9.4.2 基准地价修正法 159 9.5 高层建筑地价的分摊 160 9.5.1 基本概念 160 9.5.2 可供选择的分摊方法 161 本章小结 165 复习思考题 165 第10章 长期趋势法 167 10.1 长期趋势法概述 168 10.1.1 基本概念 168 10.1.2 理论依据 168 10.2 长期趋势法的使用条件与计算方法 169 10.2.1 使用条件和范围 169 10.2.2 计算步骤 170 10.3 长期趋势法的主要模式 171 10.3.1 平均增减趋势法 171 10.3.2 移动平均趋势法 172 10.3.3 数学曲线拟合法 173 10.3.4 指数修匀法 174 本章小结 176 复习思考题 176 第11章 撰写房地产估价报告 179 11.1 房地产估价报告的要求和形式 180 11.1.1 房地产估价报告的要求 180 11.1.2 房地产估价报告的形式 181 11.2 房地产估价报告的内容 182 11.2.1 封面 182 11.2.2 目录 182 11.2.3 致委托人函 182 11.2.4 房地产评估师声明 183 11.2.5 估价的假设和限制条件 183 11.2.6 房地产估价结果报告 183 11.2.7 房地产估价技术报告 184 11.2.8 附件 184 11.3 房地产估价报告的撰写 185 11.3.1 房地产估价报告撰写的要求 185 11.3.2 对房地产估价报告写作主体的要求 185 11.3.3 对词义和语句的要求 186 本章小结 188 复习思考题 188 附录 191 附录1 房屋 192 附录2 房产图 195 附录3 建筑工程图 195 附录4 房屋面积 196 附录5 房产税 198 附录6 利息 199 附录7 利率 202 附录8 利息率与收益率 203 附录9 折现率与贴现率 203 附录10 现金流量与净现值 205 附录11 建筑物折旧的求取 206 参考文献 213