内容简介

本书针对转让、租赁、抵押等不同评估目的、不同类型的评估对象，模拟开发了以完成工作任务为出发点的实训教材。本书内容包含居住类房地产转让价格评估、房地产租赁价格评估、商铺抵押价值评估、为被征收房屋提供价值参考的房地产价值评估、土地使用权转让价值评估和房产税税基评估六个模块。

 

本书紧密结合实际，结构清晰明了，内容深入浅出，适合资产评估、房地产经营与估价专业的学生作为实训教材使用，也可作为注册资产评估师和注册房产估价师执业资格考试的参考教材。

前    言

　　

　　2016年12月1日，《中华人民共和国资产评估法》正式施行，至此房地产评估行业迎来了新的契机，对房地产评估人才的需求也日益增加，于是如何培养出合格的评估人才就显得尤为重要，然而要想培养出合格的评估人才，一方面要有懂评估的教育者和懂教育的评估师；另一方面还要有配套的、实践操作性强的专业教材。

　　本书针对转让、租赁、抵押等不同评估目的、不同类型的评估对象，模拟开发了以完成工作任务为出发点的实训教材，通过对项目操作程序要点和项目操作技巧的总结，设置若干需要完成的工作任务，力图通过完成工作任务的过程引导学生掌握从事房地产评估的工作技能。考虑到在评估过程中，有若干工作内容是相同或相似的，故有些重复性内容虽在不同模块中出现，但在使用过程中可斟酌处理。本书配有背景资料的电子案例，可根据需要进行选用。

　　本书由湖北财税职业学院财税系资产评估与管理专业的老师主持编写，由吴凌霞、刘然任主编，具体分工如下：吴凌霞主要负责模块一的编写，刘然主要负责模块二的编写，费娥主要负责模块三的编写，成文主要负责模块四的编写，李志月主要负责模块五的编写，陈子君主要负责模块六的编写。在本书写作过程中还得到了湖北华中资产评估有限责任公司总经理、资深注册资产评估师杨传斌先生的大力支持与帮助，使本书的工作要点更精练，力求能更契合真实工作环节。

　　本书在实务导向型实训教材的编写模式上是一种新尝试，由于水平有限，书中疏漏之处恳请广大读者予以批评指正。

　　　　

 

　　                                                     编　者  

目    录

模块一  居住类房地产转让价格评估 1

【实训知识要点】 2

一、市场调查 2

二、业务洽谈 2

三、收集及查验估价项目所需资料 3

四、实地查勘 4

五、估价原则——最高最佳使用原则 4

六、采用市场法评估的步骤 5

七、出具估价报告 5

【实训项目一】  模拟演练——住房转让市场调查 11

【实训项目二】  情景模拟——业务洽谈 14

【实训项目三】  情景模拟——收集整理估价项目所需资料 19

【实训项目四】  情景模拟——实地查勘 20

【实训项目五】  模拟演练——采用市场法评估住宅转让价格 23

【实训项目六】  模拟演练——出具估价报告书 25

模块二  房地产租赁价格评估 31

【实训知识要点】 32

一、房屋租赁案例收集 32

二、房屋租赁实地查勘的内容 32

三、估价原则——最高最佳使用原则 33

四、评估方法 33

五、房屋租赁合同中需要注意的事项 34

六、房屋代理出租注意事项 35

【实训项目一】  模拟演练——房地产租赁市场调查 37

【实训项目二】  情景模拟——业务洽谈 38

【实训项目三】  情景模拟——收集整理估价项目所需资料 43

【实训项目四】  情景模拟——实地查勘 45

【实训项目五】  模拟演练——采用市场法评估住宅租赁价格 48

【实训项目六】  模拟演练——出具租赁估价报告书 51

模块三  商铺抵押价值评估 57

【实训知识要点】 58

一、房地产抵押评估相关知识 58

二、商铺收益的估测 58

三、年总费用的估算 59

四、报酬率的求取 59

五、收益价格的确定 59

六、求取净收益时对有关收益的取舍 60

【实训项目一】  模拟演练——商业房地产市场调查 61

【实训项目二】  情景模拟——业务洽谈 62

【实训项目三】  模拟演练——收集评估资料 67

【实训项目四】  情景模拟——实地查勘 68

【实训项目五】  模拟演练——采用收益法评估某商铺的抵押价格 70

【实训项目六】  模拟演练——出具估价报告书 72

模块四  为被征收房屋提供价值参考的房地产价值评估 73

【实训知识要点】 74

一、中国现行征收制度的相关法律规定 74

二、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的主要内容 75

三、案例分析 76

【实训项目一】  情景模拟——市场调查 77

【实训项目二】  情景模拟——对被征收片区居民的宣传 78

【实训项目三】  模拟演练——收集评估资料，制订评估工作计划 79

【实训项目四】  情景模拟——实地查勘 83

【实训项目五】  模拟演练——采用市场比较法评估被征用、拆迁住宅的价值 86

【实训项目六】  模拟演练——采用收益法评估被征用、拆迁房屋的价值 89

【实训项目七】  模拟演练——采用成本法评估被征收房屋室内装修装饰的补偿金额 94

模块五  土地使用权转让价值评估 99

【实训知识要点】 100

一、土地估价方法的适用性及选定 100

二、实地查勘 101

三、收集评估资料 102

四、假设开发法评估土地价值 102

【实训项目一】  模拟演练——土地市场调查 105

【实训项目二】  情景模拟——业务洽谈 107

【实训项目三】  模拟演练——编制评估计划表 112

【实训项目四】  模拟演练——收集评估资料 114

【实训项目五】  情景模拟——实地查勘 115

【实训项目六】  模拟演练——采用假设开发法评估转让价格 118

【实训项目七】  土地估价报告的撰写 120

模块六  房产税税基评估 125

【实训知识要点】 126

一、房产税税基评估的理论学习 126

二、房地产资料收集和整理 126

三、运用批量评估模型得出结论并检验 126

【实训项目一】  模拟演练——房产税税基评估的理论学习 127

【实训项目二】  情景模拟——房地产资料收集 132

【实训项目三】  模拟演练——套用批量评估模型得出结论并检验 136

参考文献 139